Как продать квартиру в залоге у банка

Для многих решение жилищного вопроса – это только кредит. Люди покупают квартиру в ипотеку, оплачивают её, но потом вдруг обстоятельства меняются, и объект нужно срочно продать. Причины могут быть разными: смена обстановки, потеря работы, желание улучшить условия проживания и т. д. 

Можно ли реализовать залоговую недвижимость? Как правильно провести сделку? На все вопросы ответил ГородКвадратов.ру.

Способы продажи ипотечного жилья

Квартира, приобретённая в залог, может быть продана в двух случаях:

• по желанию заёмщика;

• неплатёжеспособность клиента.

При первом варианте заёмщик добросовестно выплачивает кредит, но понимает, что данная недвижимость ему больше не подходит. Он хочет купить другое жильё. В этом случае заёмщик ищет покупателя и продаёт ему свою квартиру. Часть вырученных денег от продажи жилья идёт на погашение долга по ипотеке, остальные средства отходят продавцу, и можно их использовать в качестве первоначального взноса.

При втором варианте у заёмщика ухудшились жизненные обстоятельства и он не может дальше платить такой кредит. Возможны даже просрочки по платежам. В этом случае покупатель подписывает с банком дополнительное соглашение и становится на место бывшего залогодателя. 

Теперь все права и обязанности по ипотеке переходят на нового собственника. Если у него достаточно денежных средств, то он может полностью погасить кредит и стать полноправным хозяином квартиры. Когда у него недостаточно денег, он подаёт заявку на ипотеку. Организация рассматривает его как потенциального заёмщика и принимает решение.

Реализация объекта банком

Если у заёмщика возникли проблемы с оплатой и у него идёт просрочка платежа, то в интересах юридического лица подобрать потенциальных покупателей на объект. Чем быстрей будет продана квартира, тем быстрей кредитор получит свои деньги.

Процедура отчуждения ипотечного жилья регламентирована ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости». Если имущество находится в залоге, это не значит, что у собственника нет прав на его отчуждение. Хозяин также может продавать заложенную квартиру, но только с предварительного письменного согласия залогодержателя.

Если на недвижимость оформлялась закладная, то подписывается соглашение об изменении содержания документарной закладной, где отражается, кто стал новым залогодателем.

Нюансы при сделках с ипотечным жильём

Купля-продажа залоговой квартиры небыстрая процедура, она может занять до месяца. Всё зависит от условий, выдвигаемых банком, как они готовы реализовать объект.

Существует два варианта:

• Залог снимается до регистрации права собственности в Росреестре. Покупатель даёт продавцу деньги, последний гасит кредит и квартиру без обременений передаёт новому собственнику.

• залог снимается после подачи документов в МФЦ. Сначала стороны подписывают соглашение, по которому покупатель становится залогодателем, и подают документы на регистрацию. После продавцу оплачивают стоимость покупки и погашается кредит.

Покупка залоговой квартиры – сложная и продолжительная процедура. Но практически все банки дают согласие на продажу жилья и консультируют по процедуре.